Impôts



Fiscalité de
la SCI familiale




Par défaut, c’est-à-dire sans option particulière envisagée à la création de la SCI, celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu, et de manière «transparente». On l'appelle aussi "translucide". Les loyers encaissés par la société sont taxés directement, pour chacun des associés, selon leur quote-part respective, dans la catégorie des revenus fonciers. Auquel cas les intérêts de crédit, les frais d’entretien et de gestion, les gros travaux, les assurances et la taxe foncière sont déductibles des loyers imposables (le solde est assujetti à 15,5% de prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu).

Dans ce cas, la société n'est pas imposée. Seuls, les associés paient leur impôt sur le revenu foncier que représentent les bénéfices nets par rapport à leur nombre de parts détenues par chacun.

Autre possibilité :
opter pour l’impôt
sur les sociétés

choiximpositiondelasci


La SCI imposée à l'impôt sur les sociétés (IS) peut dans ce cas également «amortir» l’achat des logements, en déduisant chaque année de ses profits une partie de leurs prix. Les bénéfices sont alors imposés au taux de 15% sur les 38.120 premiers euros, puis de 33,33% au-delà.

Cette formule peut être avantageuse pour alléger la taxation des loyers, mais gare au coup de massue lors de la revente des biens ou des parts de la SCI : la plus-value à partir du prix d’achat, mais après réintégration des amortissements, et sans abattement pour durée de détention.

Cette plus-value est ensuite imposée comme un bénéfice (donc au taux de 15%, puis de 33,33%). Si les logements prennent beaucoup de valeur, l’addition présentée aux associés risque d’être salée !

Dans le régime par défaut de l’impôt sur le revenu (IR), la ponction sur les plus-values est plus douce : 19% de taxe forfaitaire et 15,5% de prélèvements sociaux, sachant que, compte tenu des abattements pour durée de détention, l’exonération est acquise au bout de 22 ans pour la taxe à 19%, et au bout de 30 ans pour les 15,5% de prélèvements sociaux.

Dans une SCI familiale imposée sur le revenu (IR), la comptabilité est simplifiée. Un simple cahier avec d'une part, une colonne "recettes" dans laquelle figureront les encaissement comme les loyers par exemples, et d'autre part une autre colonne avec les "dépenses" avec les factures de sorties d'argent (matériel, travaux, etc.) suffit.

Dans une SCI imposée sur les sociétés (IS), la comptabilité doit être rigoureuse, comme pour une société commerciale, un bilan est établi à la fin de chaque exercice, mais n'a l'obligation de déposer les comptes au tribunal de commerce..


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