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R : C’est une société civile immobilière réunissant des membres d’une même famille jusqu'au 4ème degré, c'est à dire :
- premier degré : enfants du défunt, son père et sa mère ;
- deuxième degré : petits enfants, et grands parents du défunt. Les frères, sœurs, petits enfants du défunt sont également parents à ce degré ;
- troisième degré : arrière-grands-parents du défunt, ses oncles, tantes, neveux et nièces ;
- quatrième degré : grands oncles, grandes tantes, cousins germains, petits-neveux, petites-nièces du défunt.
Les associés peuvent apporter par exemple de l’argent (la loi n’exige aucun minimum) ou tout ou partie d’un bien immobilier dont ils sont propriétaires.
L'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 en donne une brève définition d'une SCI familiale. Elle est : une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus. Cette loi inclus également les règles de fonctionnement et conditions de location par exemple pour l'ensemble des sociétés, les droits et les obligations.
R : NON, la société doit être exclusivement composée d'associés de la même famille jusqu'au 4ème degré, ainsi que leurs conjoints et enfants. Peuvent donc s'associer : les enfants, son père et sa mère, petits enfants, grands parents, frères et sœur, petits-enfants du défunt. Le peuvent aussi, les arrière-grands-parents, ses oncles, tantes neveux et nièces, grands oncles, grandes tantes, cousins germains, petits-neveux et petites nièces du défunt.
Un pacs n'est pas un mariage. Le pacsé non membre de la famille n'a pas le statut de conjoint au sens de la loi. Il ne peut donc pas être associé dans une SCI familiale. En revanche dans il peut l'être dans une SCI non familiale.
R : OUI, en dehors du fait que seuls les membres de la même famille peuvent en être membre, jusqu'au 4ème degré.
R : NON, une SCI ne peut pas faire de commerce. S'ils veulent commercialiser un produit, vendre un service, etc. les associés doivent monter une société commerciale du type SARL ou SAS, SASU. Nous recommandons de préférence, la création d'une SAS (minimum deux personnes sont nécessaires) ou d'une SASU (une seule personne).
sas-sasu.com
commandesecurisee.com
R : Il n’y a aucun nombre d’associés maximum imposé par la loi. Les statuts peuvent prévoir éventuellement de fixer un seuil. Il faut 2 associés au minimum pour la constituer où poursuivre son activité. Une SCI unipersonnelle n'existe pas. Les statuts règlent la procédure à suivre dans le cas où suite à un départ ou décès la société se retrouve avec un seul associé.
R : La durée de vue d’une société est de 99 ans. Cette période pourra être renouvelée autant de fois que les associés le souhaitent ensuite, pour la même durée, ou une durée inférieure. Rien n’est imposé.
R :OUI, un fonctionnaire peut créer une SCI de famille et non une SCI classique ou une société commerciale. Notre équipe met en place un nouveau dossier kit à sur ce thème.
Récemment, ce droit a été étendu aux fonctionnaires particuliers comme les gendarmes, policiers, membres de l'équipe présidentielle, militaires et toutes les activités liées comme militaires aviateurs, marins, etc. Statuts, textes officiels dans le dossier-kit SCI spécial fonctionnaires, gendarmes, etc.
R : NON. Absolument pas obligatoire d’avoir recours à un tiers pour monter la société, mais recommandé pour prendre des conseils, bien entendu auprès d'un juriste (avocat, notaire, expert-comptable). S'agissant d’une société de gestion de biens immobiliers, on veillera à ne pas recopier des statuts proposés dans les livres, sur internet ou sur les sites proposant des statuts gratuits.
Pour votre création, il existe des dossiers juridiques d’information nommés « dossiers-kits de création » lesquels sont édités depuis 1981, donc sérieux (sinon, ils n’existeraient plus !).
Ils comprennent tous les éléments indispensables dont vous avez besoin : statuts près à être commercialisés, modèles de contrats et formules, information à connaître avant, pendant et après la création (350 à 450 pages au total), ainsi que le mode d’emploi pour déposer le dossier auprès de l'INPI qui transmettra au greffe du tribunal compétent. Il est recommandé de préférer une SCI à capital variable. Plus d’infos
R : C’est le gérant. Il peut être choisi parmi les associés, il peut également y avoir plusieurs gérants. Le gérant peut être non associé, mais doit obligatoirement faire partie de la famille. Souvent, lorsque la SCI est constituée entre les enfants et les parents, ce sont ces derniers qui assurent la gérance.
R : Les statuts précisent cette durée. Elle peut être illimitée. Toutefois, selon le cas, nous préconisons de prévoir en assemblée générale une nommination pour une période, renouvelable automatiquement par tacite reconduction. Par exemple 2 ans... (ou une autre période).
Cette astuce permet dans le cas où le/les gérants ne conviennent pas, de les remplacer le moment venu sans subir de
(il est très difficile de « virer » un gérant). Ceci est la solution pour garantir une bonne gestion.
R : Les formalités de sont pas simples et nécessitent obligatoirement deux opérations : une dissolution et une liquidation. Le coût est de l'ordre de 1 200 à 1 500 euros si vous le faites vous-même. Article à consulter :
comment arrêter sa société.
Nous vous conseillons de vous faire accompagner pour cette opération par un cabinet, comptable, notaire, avocat. Nous vous recommandons un cabinet (pour toute la France aux conditions très intéressantes) :
juriste-assistant.com
R : OUI elle le peut à condition d'une part, d'être transparente, c'est à dire imposée à l'impôt sur le revenu - IR - et d'avoir au moins un associé personne physique. Le gérant accompagnera sa demande de financement à la banque, de justificatifs de revenus de chaque associé et leur taux d'endettement.
R : OUI, hormis le fait que seuls les membres de la même famille jusqu'au 4ème degré.
R : NON, il n’y a pas de charges sociales à payer si aucun salaire est versé. Une SCI n’est pas une structure pour rémunérer des associés. D’ailleurs, fiscalement, ceci ne serait pas recommandé puisque les sommes versées aux associés seraient considérées comme des avances sur la perception des bénéfices…
En revanche, les personnes non associées auxquelles sont versées des rémunérations ou quelconques dédommagements sont assujetties au paiement de charges sociales (83 % du salaire net). Ils sont rattachés au régime général de sécurité sociale des salariés.
Sélection de questions pertinentes
Non, il s'agit d'une mauvaise idée, en particulier, si le bien immobilier a été acheté avec un crédit garanti par une hypothèque ou un privilège, par l'un des associés. L'autorisation de organisme financier prêteur doit être obtenue pour la modification du titre de propriétaire du bien.
Il est en droit de refuser le transfert du prêt vers le nouveau propriétaire que sera la SCI et surtout, exiger son remboursement anticipé.
Il est préférable de monter d'abord la SCI, puis de procéder à l'achat en son nom. Votre notaire vous ainera votre dossier au besoin.
Exemple simplifié :
La valeur du bien est de 2000 000 euros. La moitié de ce montant soir 100 000 euros a été remboursée. La taxe, (5,09 % par exemple), s'appliquera sur la part restant à payer par la société, soit sur 100 000 euros. Les droits d'enregistrement s'élèveront donc à 5090 euros !
Une SCI familiale peut opter pour l'assujettissement à la TVA pour bénéficier du remboursement de celle-ci sur le prix d'acquisition du ou des biens immobiliers neufs ou s'il s'agit de biens anciens, sur les travaux de rénovation d'immeubles anciens.
Cette option oblige à ce que les loyers
supportent la TVA pendant dix ans, voire vingt ans en cas de remboursement de TVA.
Exemple :
Le loyer est loué 1 000 euros auquel il convient désormais d'ajouter les 200 euros de TVA (reversés aux services fiscaux).
Attention, si l'activité habituelle de la SCI est de louer des locaux d'habitation non meublés, le bénéfice de l'application de la TVA n'est pas possible.
Pour déclencher l'option, le gérant de la SCI devra contacter les services des impôts dont dépend la société. L'engagement irrévocable vaut pour dix ans, et 10 ans de plus si un remboursement de TVA a été effectué. A méditer avant de s'engager... N'hésitez pas à consulter un expert comptable pour vous guider dans cette importante démarche !
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