Etre gérant implique
des obligations

Première question qu’il est bon de se poser : quelle est la différence entre un gérant et un associé ? Le gérant est nommé par les associés pour administrer et représenter la société, l’associé est en quelque sorte, un investisseur.

Rôle du gérant

Le gérant est le représentant légal de la société. Il a la charge des actes relatifs de la vie courante de la SCI, de l'administrer, la gérer la société, et plus particulièrement, il :

- tient la comptabilité, ou la fait exécuter par un professionnel (comptable) éventuellement si la SCI est imposée à l’impôt sur les sociétés (IS). Pour l’imposition à l’impôt sur les revenus (IR), la comptabilité est simplifiée. Un cahier comportant une colonne « recettes » et une autre avec les « dépenses » suffit pour la société est soumise au régime de l'imposition sur le revenu. En revanche, une comptabilité rigoureuse est exigée su elle est soumise à l'impôt sur le revenu.

- assure les relations avec les organismes bancaires, veille au règlement des assurances et autres frais inhérents aux biens immobiliers, s’occupe, s’il y a lieu de la ou des locations des biens, s’occupe de la signature des baux d’habitation et autres obligations, décide la gestion et de l’entretien des locaux dont est propriétaire la société,

- convoque annuellement les associés en assemblée générale dont fréquence est régie par les statuts. (Modèles de convocations, pièces obligatoires à joindre avec celles-ci, procès verbal d'assemblée en cliquant ici) et au besoin, des réunions intermédiaires dont il lui est dévolu la décision, ou sur demande des associés, prend acte des décisions des associés en assemblée pour les faire appliquer et poursuivre sa gérance. Il est de son ressort en cas de location des locaux, de la prise en charge de visites des locataires, établissement des actes et baux (modèles en cliquant ici), l'encaissement des loyers (il peut déléguer ce type de tâche à d'autres associés)

- Le gérant est révocable par les associés pour jute motif, ou par un seul d’entre eux pour cause légitime (demande faite en justice). A défaut de raison valable pour son licenciement, une indemnité lui sera due. C'est la raison pour laquelle certaines clauses doivent être indiquées dans les statuts sans toutefois être illégales.

- Il est une personne physique associée ou non associée, dans les deux cas, il fait partie de la même famille.

Pouvoirs de la gérance

Le gérant dispose des pouvoirs les plus étendus. Il est révocable à tout moment par les associés pour faute grave. Quelques-uns peuvent être limités. Par exemple, il est possible pour les dépenses au delà d'un certain montant, de rendre obligatoire l'accord d'une majorité au 3/4 ou à la totalité des associés, ou voix représentées (exemple : à partir de 1 000 euros).

Cette clause rédigée avec soin, devra figurer dans les statuts tout comme celle limitant la durée de son mandat. Néanmoins, les autres pouvoirs sont difficilement restrictifs. Il est libre de prendre des décisons sans avoir à consulter les associés dès lors qu'il reste dans le cadre de l'objet.

Un gérant de SCI est rarement salarié !

Rien n'interdit à un gérant de recevoir un salaire. Toutefois, ce type de société n'y est pas adapté. Dans l'hypothèse d'une gérance majoritaire, les services sociaux et fiscaux considéreront les sommes perçues non pas comme des salaires des salaires, mais des avances sur les bénéfices. Il n'y aura pas de charges sociales sur ces montants versés, toutefois, des problèmes vont se poser lors de la fin d'exercice. En effet, les bénéfices ne sont distribuables qu'à la fin de l'exercice social, après paiement des dépenses, impôts de autres charges. Supposons que le résultat de l'année sociale est négatif et le solde des bénéfices nets non suffisants pour couvrir l'ensemble des factures, le gérant, proportionnellement au nombre de parts détenues dans le capital, sera dans l'obligation de rembourser les sommes payées afin de couvrir les dettes. Si ces dernières sont supérieures au montant qu'il a perçu toute l'année, il devra rembourser la société en intégralité. Il sera affilié aux caisses sociales des travailleurs indépendants. Cette hypothèse n'est pas recommandée.

En revanche, si le gérant n'est pas associé, il peut percevoir un salaire et sera affilié aux caisses d'assurances maladies des salariés, des indemnités journalières, congés payés et chômage sous réverve de certaines conditions. Sauf cas d'escroquerie ou abus de pouvoir, il n'est pas tenu responsable des dettes de l'entreprise, ni des contraintes énumérées ci-dessus. Pour info, les charges sociales patronales et salariales représentent environ 83 % du montant du salaire net versé.

Exemple.
Pour 1 000 euros de salaire ou d'indemnités, le montant des charges sociales est de l'ordre de 830 euros. Il sera donc nécessaire de disposer d'une trésorerie de 1 830 euros au minimum. Il faut savoir qu'une SCI n'est pas une structure adaptée au salariat. Son but n'étant pas commercial, les loyers encaissés constituent des recettes employées notamment à l'entretien, la rénovation éventuelle du bien immobilier, et fréquemment, au remboursement du prêt. Si le solde (recettes - dépenses) laisse apparaître des bénéfices, ceux-ci seront partagés entre les associés, conformément aux statuts.

La responsabilité du gérant

Chaque associé (gérant ou pas) est tenu des dettes de la SCI. Le gérant peut être mis en responsabilité, qu’il soit ou pas associé, des dettes de la SCI s’il ne respecte pas les statuts, commet des fautes de gestion et/ou ne respecte pas les lois qui s'y rattachent. Par ailleurs, sa responsabilité pénale est souvent engagée en cas d’abus de biens sociaux où viol des lois régissant les sociétés civiles.

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L'essentiel
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• POUVOIRS DU GERANT : le gérant a les pouvoirs les plus étendus, on ne peut le "brider". Toutefois, il est envisageable de fixer un plafond au dessus duquel les dépenses nécessiteront l'accord des associés, et une durée limitée de son mandat de gérance. Il lui est interdit de prendre la décision de vendre le ou les biens de la SCI sans l'accord de tous les associés ou selon les règles édictées par les statuts.

• PURIALITE DE GERANTS : rien n'interdit à ce que tout ou partie des associés assurent la gérance. Dans ce cas, si l'ensemble des parts est majoritairement détenu par les gérants, tous partagent les mêmes responsabilités. Si aucun associé n'est nommé gérant, tous endossent cette dénomination et ses conséquences.

• ENGAGEMENT DU GERANT : s'il en existe plusieurs, chacun peut agir indépendamment des autres sans avoir à leurs demander une autorisation. Ils engagent la société vis-à-vis des tiers. Chaque gérant est pénalement, civilement et fiscalement responsable en cas de mauvaise gestion, non respect des lois et des statuts.